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Telefonbuch Neuss: nach Personen, Firmen, Geschäften etc … Neueste

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Telefonbuch Neuss

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Der Konkurrenzschutz beim Gewerbemietvertrag … Update New

9/10/2016 · 7. Ansprüche aus dem Konkurrenzschutz im Gewerbe. 8. Gratis-Merkblatt: Der Konkurrenzschutz im Mietvertrag . 1. Konkurrenzschutz: Grundlagen § 535 BGB regelt, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten muss.

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Wettbewerb belebt das Geschäft – doch im direkten Umfeld verzichten Gewerbetreibende und Freiberufler lieber darauf

1

Schutz vor Konkurrenz: Grundlagen

2

Wettbewerbsklauseln: Gemäß Vertrag bzw

AGB

3

Musterformulierung für Wettbewerbsverbote

4

Wichtig: Mietzweck genau im Gewerbemietvertrag festlegen! 5

Achtung bei Sortimentsänderungen

6

Wie weit geht der Wettbewerbsschutz?

7

Ansprüche aus Wettbewerbsschutz im Handel

8

Gratisbeipackzettel: Konkurrenzschutz im Mietvertrag

1

Schutz vor Konkurrenz: Grundlagen

§ 535 BGB regelt, dass der Vermieter dem Mieter das Mietobjekt in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und es während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat

Hieraus leitet sich der sogenannte Konkurrenzschutz ab, also die Verpflichtung des Vermieters, den Mieter vor Konkurrenz zu schützen

Dieser Schutz besteht automatisch und ohne ausdrückliche Vereinbarung (sog

vertraglicher Konkurrenzschutz)

Vermietet der Vermieter Zimmer im räumlichen Geltungsbereich des Wettbewerbsschutzes an einen Mitbewerber des Erstmieters, verstößt er gegen seine Pflicht zur Nutzungsgewährung aus § 535 BGB

Der Vermieter muss dies jedoch nicht mitteilen Mieter vor Vertragsunterzeichnung über bestehende Wettbewerbsabsprachen mit anderen Mietern

Ein Vermieter handelt also nicht bösgläubig, wenn er bei der Anmietung nicht auf Wettbewerbsklauseln gegenüber dem anderen Mieter hinweist

(BGH v

16.09.1981 – VIII ZR 161/80, NJW 1982, 376.) /Treier, III.B Rdn

1246.

In Neuhaus, ZAP, Fach 4, 269 wird vor allem die Rechtsprechung der achtziger und neunziger Jahre behandelt (inkl

Klausellexikon, Checkliste Vertragsgestaltung)

Vertrag oder Allgemeine Geschäftsbedingungen aufgehoben, erweitert oder präzisiert werden, dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Parteien ausdrücklich Wettbewerbsschutzpflichten des Vermieters vereinbaren (KG vom 18.05.2007 – 12 U 99/07, NZM 2008, 248

Weitergehender vertraglicher Wettbewerbsschutz hat Vorrang, da sie diesen einschränken können (KG v

06.05.2010 – 12 U 150/09, GuT 2010, 208)

Verstöße gegen § 307 BGB (OLG Düsseldorf vom 11.06.1992 – 10 U 165/91, ZMR 1 992, 445; OLG Hamburg vom 17.12.1986 – 4 U 237/85, ZMR 1987, 94)

Solche Klauseln wirken jedoch erst für die Zukunft, so dass der Mieter durch die ausdrückliche Wettbewerbsschutzvereinbarung keinen Anspruch auf Wettbewerbsschutz erwirbt, der bereits zum Zeitpunkt der Anmietung besteht (LG Köln vom 18.05.1989 – 2 O 363/87, WuM 1990, 379)

3

Musterformulierungen für Wettbewerbsverbote

Generell ist eine ausdrückliche Wettbewerbsklausel als umfassender Wettbewerbsschutz zu interpretieren

“Dem Mieter wird kein Konkurrenzschutz gewährt.”

oder

“Wettbewerbsschutz zugunsten des Mieters ist ausgeschlossen.”

Wenn sich der Vermieter zum Schutz verpflichten soll, kann die folgende Klausel verwendet werden:

„Der Vermieter verpflichtet sich, im Mietobjekt im Mietobjekt _______ und im Umkreis von ________ kein anderes Gewerbe der gleichen oder ähnlichen Branche und/oder Gewerbe mit den Sortimenten (Haupt- und Nebenartikel) des Mieters zu betreiben oder betrieben zu haben Meter, Räume zu diesem Zweck anzumieten, zu bauen oder am Bau mitzuwirken.“ 4

Wichtig: Mietzweck im Gewerbemietvertrag genau angeben!

Damit der Umfang des Wettbewerbsschutzes überhaupt definiert werden kann, muss klar sein, um welche Art von Gewerbe es sich bei dem Mieter handelt

Je genauer der Vermietungszweck im Vertrag beschrieben wird, desto geringer ist der Spielraum des Vermieters, an Mitbewerber des Erstmieters zu vermieten

Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, den Mieter von jeder konkreten oder unerwünschten Konkurrenz fernzuhalten (BGH vom 07.12.1977 – VIII ZR 101/76, WuM 1978, 187)

Praxistipp:

Eine ergänzende Auslegung eines Wettbewerbsverbots kommt nur in Betracht, wenn eine Lücke erkennbar ist

Allein der Umstand, dass ein Vertrag für eine bestimmte Fallkonstellation keine Regelung enthält, bedeutet nicht, dass hier bereits eine ungeplante Regelungslücke besteht (BGH v

11.01.2012 – XII ZR 40/10, NZM 2012, 196)

Das Prioritätsprinzip bedeutet, dass dem Erstmieter Schutz vor Konkurrenz durch den Nachmieter zusteht (Kraemer in Bub/Treier, III Rdn

1243; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, § 535 Rdn

507)

5

Achten Sie auf Änderungen im Bereich

In der Praxis gibt es oft Konfliktpotential, wenn sich die Betriebsart oder das Produktsortiment ändert

Beispiel:

Der Obst- und Gemüseladen verkauft „plötzlich“ auch Backwaren und Süßwaren und fordert Schutz vor einem „bedrohlichen“ Kiosk, der auch Brötchen anbieten will

In den meisten dieser Fälle stimmen die von den Wettbewerbern angebotenen Waren oder Dienstleistungen nicht eindeutig überein und sind schwer zu unterscheiden

Je stärker sich die Produkte oder Dienstleistungen unterscheiden, je weniger Überschneidungen bestehen, desto wahrscheinlicher ist, dass überhaupt kein Wettbewerb im Sinne des Begriffs vorliegt (BGH vom 23.07.2008 – XII ZR 134/06, NZM 2008, 770 („Bäckercafé“); KG vom 06.05.2010 – 12 U 150/09, GuT 2010, 208)

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Rdn

509 ff.) – also Waren, die die Art eines Geschäftes bestimmen und ihm den besonderen Charakter verleihen (BGH vom 03.07.1985 – VIII ZR 128/94, ZMR 1985, 374; Oberlandesgericht Düsseldorf des 09.11.2009 – I-24 U 61/09; GuT 2010, 207 “negiert für Bäckerei vs

Schnellimbiss”).

Handelt es sich nur um Nebenkosten, muss der Mieter die Vermietung grundsätzlich dulden Räume im gleichen Gebäude an ein Unternehmen mit gleichen Waren (BGH vom 09.10.1974 – VIII 113/72, NJW 1974, 2317; OLG Düsseldorf, aaO) – unle ss Wettbewerb ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen ist urde.

Wichtig für die Beurteilung ist, ob der Wettbewerber ähnliche Waren in Vielfalt, Auswahl, Einheitlichkeit und Übersichtlichkeit anbietet wie der Erstmieter (BGH vom 03.07.1985, a.a.O.)

zit.; OLG Hamm vom 16.12.1997 – 7 U 64/97, NZM 1998, 511)

, NJW 1982, 707; aA OLG Hamm vom 13.01.1987 – 7 U 193/86, NJW-RR 1988, 911.), der Eindruck eines übereinstimmenden Warenangebots in beiden Geschäften oder die Homogenität der angesprochenen Verbrauchergruppe bereits bei Abschluss des Mietvertrages, er kann sich später nicht erfolgreich auf Konkurrenzschutz berufen (KG v

06.05.2010 – 12 U 150/09, GuT 2010, 208)

Etwas anderes kann gelten, wenn sich nachträglich eine Konkurrenzsituation verschärft (KG v

21.01.2008 – 8 W 85/07, NZM 2009, 621: Aus Friseur mit „Nageltisch“ wird Nagelstudio)

Auch wer sich in Innenstädten ansiedelt, in denen bereits ein größerer Wettbewerbsdruck herrscht, nimmt in der Regel eher Beeinträchtigungen in Kauf als derjenige, der in reinen Wohngebieten tätig ist (B H vom 07.12.1977 – VIII ZR 101/76, WuM 1978, 187)

6

Wie weit geht der Wettbewerbsschutz?

Konkurrenzschutz gilt grundsätzlich nur für dasselbe Grundstück oder Gebäude

Liegen die Grundstücke des Vermieters jedoch unmittelbar nebeneinander, fallen sie dennoch unter den Wettbewerbsschutz (BGH, a.a.O.).

Liegen Grundstücke an unterschiedlichen Straßen, so sind Ansprüche bereits bei einer Entfernung von 100 m (BGH, MDR 1968, 657 = BB 1968, 645), insbesondere bei einer Entfernung von 350 m oder gar 600 m (OLG Nürnberg) ausgeschlossen vom 11.01.2006 – 4 U 1102 /05, NZM 2008, 843), was auch für Geschäfte in einem Einkaufszentrum giltBGH, WuM 1979, 144 = ZMR 1979, 311)

.2006 – 10 U 1013/05, NZM 2008, 405)

7

Ansprüche aus gewerblichem Wettbewerbsschutz:

Aus dem Wettbewerbsschutz lassen sich folgende Ansprüche ableiten: Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Leistungsanspruch aus § 535 BGB zur Verhinderung oder Beseitigung der Konkurrenzsituation (ggf

durch Kündigung des neuen Mietverhältnisses)

Ein Teil der Miete kann als Druckmittel nach § 320 BGB einbehalten werden (Krämer in Bub/ Treier, III Rdn

1249)

Das Entfernungsrecht besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Vermieter rechtlich nicht (mehr) in der Lage ist, konkurrierenden Wettbewerb zu verhindern (BGH, WuM 1975, 163)

Folge: Der Mieter kann fristlos kündigen (§ 543 BGB)

Erleidet der Mieter einen Schaden (z.B

Umsatzausfall), so hat er einen Schadensersatzanspruch (wegen Nichterfüllung) nach § 536a BGB gegen den vertragswidrig handelnden Vermieter

Lange war umstritten, ob aufgrund der Konkurrenzsituation auch eine Verknappung der Räumlichkeiten vorliegt, die zu einer Mietminderung nach § 536 BGB führt (Übersicht bei Kraemer in Bub/Treier, III Rdn

1250)

Der BGH hat kürzlich entschieden, dass eine Verletzung der Wettbewerbsschutzpflicht zu einem Mangel der Mietsache führt (BGH, Urteil vom 10.10.2012, XII ZR 117/10)

Die Gewährleistungsansprüche treffen auch den Käufer, der bei der Aufteilung eines gewerblichen Mietobjekts in eine wettbewerbsrechtliche Vereinbarung eintritt (OLG Koblenz, a

OLG Frankfurt/Main vom 27.08.1981 – 6 U 75/81, NJW 1982 , 707 (Anspruch aus § 1 UWG bejaht) gegenüber ihren Mietern haben, wenn sie vertragswidrig ihre Produktpalette ändern oder erweitern Sichern Sie sich die beste Arbeitshilfe für Ihre Mandantengespräche zum Thema „Wettbewerbsverbote im Gewerbe Mietverhältnisse”

Karl Friedrich Wiek, Thomas Emmert, Volker Grundmann

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